HUKUKTAN YAŞAMA, YAŞAMDAN KÜLTÜRE KAT MÜLKİYETİ HUKUKU...

Bu ay da yine önemli gördüğümüz bir konu hakkında sizlere bilgi vermeye çalışacağız. 

Beraber yaşama kültürünün – ortak mutabakatının temeli olan Anayasa’nın ışığında Kat Mülkiyeti Hukuku’nu konuşacağız. 

Kentleşmenin hızla arttığı, apartmanların ve sitelerin hayatımızın vazgeçilmez bir parçası haline geldiği günümüzde, Kat Mülkiyeti Hukuku yalnızca bir yasal düzenleme değil, ortak yaşamın kurallarını belirleyen bir kültür inşasıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bireylerin apartman ya da site içerisinde sahip oldukları bağımsız bölümlerin mülkiyetini düzenlemekle kalmaz, aynı zamanda ortak alanların kullanımı, yönetimi ve giderlerin paylaşımı gibi konularda da bağlayıcı kurallar koyar. Bu yönüyle Kat Mülkiyeti Hukuku, klasik mülkiyet anlayışından farklı olarak bireysel mülkiyet hakkını kolektif bir düzen içerisinde tanımlar. Yani, yalnızca “benim dairem” değil, “bizim çatımız, merdivenimiz, bahçemiz” anlayışını hukuk zeminine taşır.

Kat Mülkiyeti Hukuku yalnızca bir yasal düzenleme değil, ortak yaşamın kurallarını belirleyen bir kültür inşasıdır.

Hukukun bu alanı, aslında insanların birlikte yaşama becerisini geliştiren görünmez bir rehberdir. Bir apartmanda oturan onlarca farklı aile, tek tek kurallar koyup anlaşamazdı. Kat Mülkiyeti Hukuku, “birlikte yaşamanın anayasası” gibi işlev görür. Gürültüden aidat paylaşımına, otopark düzeninden çöp toplama saatine kadar her detay, hukuki bir disiplin altında toplumsal huzura katkı sağlar.

Ne yazık ki çoğu zaman, apartman toplantılarında kavgaların, komşular arasında huzursuzlukların kaynağı Kat Mülkiyeti Hukuku’na tam uyulmamasıdır. Oysa bu düzenlemeler, kimseye yük olmak için değil, ortak yaşamı sürdürülebilir kılmak için getirilmiştir. Bir asansörün bakım masrafına katlanmak, yalnızca teknik bir gereklilik değil, aynı zamanda ortak yaşama saygının da bir ifadesidir.

Kat Mülkiyeti Hukuku, bireysel hak ile toplumsal sorumluluğu buluşturan bir köprü niteliğindedir. Bir apartmanda huzurlu yaşamak için yalnızca iyi bir komşuya değil, iyi işleyen bir hukuki zemine de ihtiyaç vardır. Bu nedenle, kanunun varlığı sadece hukukçuların değil, hepimizin gündelik hayatına yön veren bir unsurdur.

Ortak yaşam kültürü, kanun metinlerinden değil, onların hayatımıza kattığı değerlerden doğar. Kat Mülkiyeti Hukuku da tam olarak bunu yapar: bizi, yalnız yaşayan bireylerden, birlikte yaşamayı bilen bir topluma dönüştürür.

Kat Mülkiyeti Hukuku ve Kanununa dair bizlerle görüşlerini açıklayan değerli meslektaşlarım Av. Dr. Deniz Aktaş’a ve Av. Aslıcan Özgür İleli’ye çok teşekkür ediyorum. Keyifli okumalar…

KOMŞULARIMIZLA MAHKEMEDE KARŞILAŞIYORUZ!

Komşuluk geçmişten bugüne gelen çok değerli bir müessese olup, günümüzde değişen şehir yaşamı, maddi ve manevi ihtiyaçlar, yaşamsal faktörler en temel değerlerimizden olan komşuluk ilişkilerine zarar vermeye başlamıştır. Mahkemelerde de komşuluk hukukundan kaynaklı dava artışı yaşanmakta olup, komşular evlerinde değil adliye koridorlarında karşılaşmaya başlamışlardır. “Komşu Komşunun külüne muhtaçtır.” Sözü, “Komşu komşunun hukukuna muhtaçtır” sözüne zamanla evrilmeye başlamıştır.

Komşuluk İlişkileri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup, bu kanun, kat maliklerinin hakları ve sorumluluklarını içermektedir. Kat maliklerinin birbirlerine ve ortak yaşam alanlarına sorumlulukları vardır. Komşuluk ilişkileri hukuki düzenlemelerle de güvence altına alınmıştır. Günümüzde komşuların en çok karşılaştığı problemlerden biride 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. Maddesi gereği kat maliklerinin haklarını tanımlanırken, bu hakların kullanımında uyulması gereken sınırlara uyulmamasından kaynaklı uyuşmazlıklardır. Madde 18 “ Kat malikleri, bağımsız bölümler üzerinde Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre malik gibi kullanma hakkına sahiptir. Ancak bu hak, diğer kat maliklerini rahatsız etmeme ve ortak alanlara zarar vermeme yükümlülüğü ile sınırlıdır.” Bu kanun kapsamında bağımsız bölüm malikinin, koku ve duman yaymaması, diğer maliklerin özel yaşamına müdahale etmemesi, gürültü yapmaması, ortak alanları işgal etmemesi gerekmektedir. 

Özellikle çoğu site sakinlerinin ikazlarına rağmen kalabalık arkadaş grupları toplantıları yapan, yüksek sesle müzik ve rahatsız edici düzeyde sohbet eden, sükuneti bozan davranışları sergileyenlere, her sabah erkenden çalıştırılan elektrik süpürgesi sesi, kat malikinin kendi dairesini günlük kiraya vererek huzuru bozanlara, apartman boşluğuna sürekli eşya (bisiklet, masa, kanepe vb.) bırakılması diğer kat maliklerinin madde 18’ e göre dava açma hakkı her zaman saklıdır. Yargıtay kararları da incelendiğinde; Bu sebeplerle dava açıldığında, mahkeme tarafından konusunda uzman bilirkişi kurulu görevlendirilerek mahallinde inceleme yapılarak davalıların kullandığı bağımsız bölümlerin uygun olarak kullanıp kullanmadığı ayrıntılı olarak saptanıp aykırı kullanıldığının tespiti halinde alınacak önlemlerin neler olduğu belirlenerek, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca makul bir süre verildikten sonra diğer hükümler icra edilmelidir.

Makul bir süre verilmeden diğer hükümlerin icra edilmesi her koşulda hukuki olmamaktadır öncelikli olarak uyuşmazlığın çözülmesi gerekmektedir. Kat mülkiyeti Kanununda 33. Madde bu uyuşmazlık durumlarında aparman ve site yaşamında ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıkların çözüm yolunu bize açıkça göstermektedir. Hakimin müdahalesi: Madde 33 –“(Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.” İlgili madde incelendiğinde, taraflar arasında ilgili alternatif çözüm yolları tükendiğinde yaşanan sorunlar çözülemediğinde tarafların sulh hukuk mahkemesine başvuru hakkı mevcuttur.

Sonuç olarak; Kat mülkiyeti, sadece taşınmazların kullanımı ve paylaşımı olamamakla birlikte, karşılıklı özveriye dayalı bir komşuluk hukukunu da içine almaktadır. Kişisel hak ve özgürlüklerin sınırının, başkasının hak ve özgürlüklerinin başladığı yerde bittiği gerçeği konuyu en anlamlı şekilde özetlemektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu da bu sınırları ve hukuki güvencenin karşılanmasını sağlamıştır.

APARTMAN HAYATININ YASAL ÇERÇEVESİ: KAT MÜLKİYETİ

Yeni taşındığınız yerde gece yarısı başlayan bir tadilatın sesi huzurunuzu mu kaçırdı? Yoksa size tahsisli otopark alanında başka bir aracın park ettiğini mi gördünüz? Yahut yapı girişine yerleştirilen konsolun ortak alan dekorasyonunu gölgelediğini mi düşünüyorsunuz? Atalarımızın “Ev alma, komşu al.” sözü boşuna değil. Apartman veya site hayatı bazen bir kara mizah dizisi gibi olsa da bu alanı düzenli tutmanın yasal yolu var: Kat mülkiyeti.

Kat mülkiyeti, apartman ya da sitelerde yaşayanların ortak kurallarla huzuru bulmasını yasal yolla sağlayan bir düzendir. Mesela, komşunuzun yaktığı ateşin dumanı size doğru mu yöneliyor? Kat mülkiyeti kuralları, onların bu dumanı bertaraf etmelerini komşuluğa uygun bir şekilde istemeniz için size yol gösterir. Veya sitenizin girişine yeni bir güvenlik sistemi mi kurulacak? Bu tür kararları kat malikleri olarak hep birlikte toplanıp almalısınız. 

Türk hukukunda Kat Mülkiyeti, 634 sayılı Kanun ve ilgili mevzuatta düzenlenmiştir. Ayrıca, bu kanuna ve diğer kanunlara uygun şekilde hazırlanan yapının idaresiyle ilgili yönetim planı da apartman ve toplu yapı yönetiminin uygulanması zorunlu özel kılavuzudur. Merkezi ısıtma sisteminin değiştirilmesi, tapuda mesken gözüken yerin işyerine dönüştürülmesi, dış duvarın reklam ve ilan panosu amacıyla kiralanması gibi kanunda sayılan hallerde ve önemli yönetim işlerinde herkesin “Evet” demesi gerekir. Diğer gündem konularında ise kat malikleri sayısının ve arsa payı bakımından yarısından fazlasını elde bulunduranların katılımının oy çokluğu yeterlidir. Bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu ve mülkünüzün bulunduğu yapının yönetim planı hepimize yol göstericidir.

Kat malikleri kurullarının ise tam bir macera olduğuna herhalde hemfikirizdir. Bir komşu “Aidatlar niye bu kadar yüksek?” diye itiraz ederken, bir diğeri “Ortak alana şık bir kamelya mı inşa edilsin, yoksa kapalı bir kış bahçesi mi yapılsın?” diye toplantı yapılmasını istemiş olabilir. WhatsApp grubunda “Sitedeki çimlere neden bu saatte bakım yapılıyor?” tartışmaları gecenin ilerleyen saatlerinde dahi alevlenebilir. Kimi malik ortak alana diğer elektrikli araçlarını şarj etmeye bırakır, kimi malik ise “Yürüyüş yolu kapanıyor.” diyerek buna itirazını dile getirir. İşte Kat Mülkiyeti Hukuku, bu kaosta düzeni sağlayan otoritedir.

Bu konuların yönetimi ise iki şekilde olabilir. Birinci seçenek, herkesin ortak noktada buluşup kanuna uygun şekilde karar alması ve bunları uygulayacak yönetimi seçmesidir. İkincisi ise Kanuna ve mevcut yönetim planına göre bir profesyonel yönetim şirketine “Bunu siz çözün!” diye yetki vermesidir. Buna rağmen bir anlaşmazlık varsa, hukuki kaynaklara ve mercilere başvurarak konunun yasal zeminde çözüme kavuşturulmasını sağlayabilirsiniz.

Sonuçta, apartman hayatı biraz tiyatro sahnesi gibi: Herkesin bir rolü var, ama kuralları bilirseniz bu sahne imrenilesi bir şenliğe dönüşür. Kat mülkiyetiyle ilgili haklarınızı doğru kaynaklardan öğrenmeniz, komşularınızla iyi geçinmenize ve mülkünüzün değerini koruyarak keyfinizi sürmenize vesile olur.